En una zona concurrida del noroeste de Pekín, enormes grúas se elevan sobre estructuras de andamios, mientras camiones transportan materiales de construcción por terrenos recientemente excavados. A simple vista, se asemeja a cualquier otro proyecto en una ciudad marcada por el auge inmobiliario durante décadas. Sin embargo, detrás de esta transformación se encuentra un protagonista poco habitual: el Estado chino.
Lo que anteriormente era un mercado dominado por desarrolladores privados, ahora está siendo absorbido por compañías estatales y entidades vinculadas al gobierno. Según un análisis de datos de 440 terrenos vendidos en la capital china entre 2016 y 2024, las firmas respaldadas por el Estado han tomado la delantera en la adquisición de suelo en los últimos años. En 2023, las compras de terrenos por parte de empresas privadas descendieron a su nivel más bajo en cinco años, marcando un punto de inflexión en el sector inmobiliario del país.
Este giro no es accidental. La crisis financiera de 2021, desencadenada por el colapso de China Evergrande, puso al sector en una situación de extrema fragilidad. En respuesta, el gobierno intensificó su intervención para evitar un colapso total. “Estamos viendo una reconfiguración estructural”, afirmó Zerlina Zeng, analista de CreditSights. “Después de la pandemia, esta tendencia se ha vuelto aún más evidente”.
Durante tres décadas, el sector inmobiliario ha sido un pilar clave para la economía china, contribuyendo significativamente al crecimiento del PIB y a la generación de empleo. No obstante, el endeudamiento excesivo y la especulación desmedida llevaron a una burbuja que comenzó a desinflarse en 2021. En un intento por estabilizar el mercado, el gobierno ha impulsado la compra de terrenos a gran escala a través de empresas estatales.
Datos de CreditSights indican que en 2023, más del 80% de las transacciones de suelo fueron realizadas por entidades estatales. “El Estado está llenando el vacío que dejaron los desarrolladores privados”, señaló Julian Evans-Pritchard, economista de Capital Economics. Esta situación es particularmente evidente en grandes urbes como Pekín, Shanghái y Shenzhen.
En octubre de 2023, dos terrenos en el distrito de Fengtai, en Pekín, se vendieron por un total de 13.000 millones de yuanes (aproximadamente 1.800 millones de dólares), alcanzando algunos de los precios más altos del año. Los compradores fueron empresas estatales que planean construir miles de viviendas en esos terrenos.
La crisis inmobiliaria ha golpeado duramente a las firmas privadas. Evergrande, que alguna vez fue el mayor desarrollador del país, es el ejemplo más conocido, pero no el único. Según Capital Economics, la cuota de mercado de los promotores privados en la venta de viviendas nuevas ha caído del 66% a menos del 30% en 2024.
“Los promotores privados no han desaparecido, pero su presencia en el mercado es cada vez menor”, comentó Jeff Zhang, analista de Morningstar. “En ciudades como Pekín, la tendencia es clara: los desarrolladores estatales están dominando la compra de suelo”. Este desplazamiento no solo responde a la crisis financiera de las empresas privadas, sino también a nuevas restricciones gubernamentales. “Para las firmas privadas, los costos de adquisición de terrenos son demasiado elevados”, señaló un representante de ventas de un proyecto residencial en el noroeste de Pekín. “El mercado está cada vez más regulado por el gobierno”.
El creciente dominio de las empresas estatales plantea interrogantes sobre el futuro del sector inmobiliario en China. Por un lado, se espera que un mercado más regulado pueda evitar burbujas especulativas y un endeudamiento excesivo. Por otro, existe el riesgo de ineficiencia y desperdicio de recursos, según advierten economistas de Capital Economics.
Además de intervenir en la compra de terrenos, el gobierno ha implementado otras medidas para evitar una crisis mayor. Entre ellas, la adquisición de propiedades sin vender para destinarlas a vivienda social y la asignación de recursos de bancos estatales para completar proyectos inmobiliarios inconclusos. Sin embargo, el sector sigue enfrentando enormes desafíos.
Incluso en las ciudades más ricas, la demanda de viviendas sigue siendo baja. “El año 2024 no ha sido tan bueno como 2023”, reconoció un agente inmobiliario en Pekín. En localidades más pequeñas, la situación es aún más difícil. En muchas de ellas, las compras de terrenos están siendo realizadas por entidades gubernamentales locales, no para impulsar nuevos desarrollos, sino para estabilizar el mercado de suelo.
“La situación es aún más crítica en las ciudades más pequeñas”, explicó Evans-Pritchard. “El mercado de terrenos enfrenta presiones extremas, lo que significa que el papel del Estado seguirá aumentando”.
A medida que el gobierno central asume un rol cada vez más protagónico en el sector inmobiliario, surgen dudas sobre la viabilidad de este modelo. “China se está moviendo hacia un esquema más centralizado”, comentó Zeng. “El gobierno ya no necesita a los desarrolladores privados como antes”.
Sin embargo, el problema del exceso de oferta persiste. Goldman Sachs estima que hay alrededor de 30 billones de yuanes en propiedades sin vender, incluyendo viviendas y terrenos. “Aún hay muchas construcciones en curso, pero una vez que terminen, no habrá nuevos proyectos para reemplazarlas”, advirtió Evans-Pritchard.
En One Sino Residence, un lujoso desarrollo en Pekín, la incertidumbre es evidente. “Ahora el mercado está dominado por empresas estatales, lo que reduce los riesgos de incumplimiento en la entrega de viviendas”, explicó un representante de ventas. No obstante, los compradores siguen esperando señales claras del gobierno antes de tomar decisiones.
El rumbo del sector inmobiliario chino sigue siendo incierto. Lo que está claro es que el Estado ha asumido el control, y su capacidad para gestionar esta crisis será determinante para la economía del país en los próximos años.
“Algunos creen que lo peor ya pasó”, concluyó Evans-Pritchard. “Pero en términos de construcción, que representa un peso crucial en el PIB, aún queda un largo camino por recorrer”.
