Un análisis llevado a cabo por el Centro de Evaluación de Políticas Basadas en Evidencia de la Universidad Torcuato Di Tella examinó las repercusiones en el sector inmobiliario debido a las regulaciones establecidas por la ley de alquileres 27.551 – anulada por el DNU 70/23 -, la detención de créditos hipotecarios y el fenómeno inflacionario que en 2023 alcanzó un asombroso 211,4%.
Uno de los principales hallazgos de este estudio, enfocado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), señala que las políticas de control de alquileres y el colapso en el mercado de hipotecas, impulsado por tasas de inflación extremadamente altas, fueron factores clave que provocaron distorsiones importantes en el mercado.
La ley de control de alquileres de 2020, que extendió la duración de los contratos e introdujo un nuevo sistema de indexación, resultó en una contracción significativa de la oferta de viviendas, registrando una reducción del 21,3% en la cantidad de listados en comparación con el período anterior a su implementación.
Al mismo tiempo, la casi completa desaparición de la financiación hipotecaria, que representó menos del 0,5% del PBI en préstamos hipotecarios, llevó a los posibles compradores a buscar opciones en el mercado de alquiler, lo que tensionó aún más la oferta disponible.
En cuanto al posible impacto de los alquileres temporarios, a menudo considerados como un factor distorsionador en el mercado de la vivienda, se concluyó que su efecto es casi irrelevante, contribuyendo a una disminución de solo el 1,5% en la oferta de alquileres a largo plazo en un lapso de cuatro años.
Esto contrasta notablemente con las distorsiones más significativas generadas por el control de alquileres, la disfuncionalidad del mercado crediticio y la volatilidad macroeconómica.
El estudio del CEPE de la Di Tella subraya claramente los efectos adversos de la ley de alquileres, que provocó una drástica disminución en la disponibilidad de viviendas en alquiler en CABA, con un incremento en los precios como respuesta a la inflación y un desvío de propiedades hacia la venta. Todas estas variables empezaron a normalizarse rápidamente tras la derogación de la ley.
La Ciudad de Buenos Aires se destaca como un destino turístico clave, recibiendo 2,8 millones de turistas entre el tercer trimestre de 2022 y el segundo trimestre de 2023. Los alquileres temporarios han permitido a los propietarios mantener ingresos en un contexto complicado para el mercado de arrendamientos. De estos turistas, el 50% eligió hospedarse en hoteles, mientras que el 22% optó por viviendas temporarias, lo que representa un aumento de 7 puntos porcentuales respecto al año anterior.
La ciudad no solo es un centro turístico por excelencia, sino también un atractivo para nómadas digitales, estudiantes y jóvenes profesionales de todo el mundo, quienes ven a la ciudad no solo como un punto de entrada para conocer el país, sino también como un lugar para establecerse temporalmente por motivos de estudio, trabajo y emprendimiento, lo que genera un aporte significativo en divisas y fomenta la actividad local.
Además, más allá de la afluencia de turistas y la presencia de extranjeros, es fundamental que CABA cuente con una oferta moderna de alquileres temporarios para aquellos que necesiten estadías prolongadas por razones administrativas, judiciales, regulatorias, o para recibir cuidados de salud y tratamientos médicos.
Este estudio permitió identificar de manera clara los efectos de las políticas de control de alquileres y las deficiencias en el mercado crediticio, considerando al mismo tiempo la influencia del mercado emergente de alquileres a corto plazo.
