La expectativa de que las nuevas medidas para impulsar el crédito hipotecario, con respaldo del Fondo de Garantía de Sustentabilidad – FGS – de la ANSES, generaran un fuerte crecimiento en el acceso a la vivienda todavía no se refleja en las cifras. Los datos más recientes muestran que el nivel de operaciones continúa siendo bajo y cercano al registrado en 2024.
Según un informe, entre enero y julio de 2026 se otorgaron 14.237 créditos hipotecarios, muy por debajo de los 44.612 registrados durante el mismo período de 2025, aunque por encima de los 11.775 de 2024.
Uno de los principales obstáculos para la expansión del crédito es la diferencia entre los plazos de los depósitos bancarios y los que requiere una hipoteca. En Argentina, cerca del 75% de los depósitos está colocado a menos de 60 días, mientras que los préstamos para comprar una vivienda pueden extenderse durante 20 o 30 años. Ese desfasaje dificulta que el sistema financiero pueda sostener una oferta hipotecaria de largo plazo, incluso con una inflación más baja.
El informe también muestra que, aunque disminuyó la cantidad de operaciones, aumentó el monto promedio de los préstamos. Entre enero y julio de 2025 se habían concretado unas 25.160 operaciones, con un crédito promedio cercano a los USD 82.000. En el mismo período de 2026, las operaciones bajaron a 14.237, mientras que el monto promedio ascendió a unos USD 100.600, un 23% más interanual.
De esta manera, el mercado se concentró en operaciones de mayor valor y con condiciones de acceso más exigentes. El aumento de las tasas de interés durante los primeros meses del año también encareció el financiamiento para los hogares.
La concentración entre entidades bancarias fue otro de los cambios destacados. Durante los primeros siete meses de 2026, el Banco Nación otorgó 9.375 hipotecas y explicó el 65,9% del total nacional. BBVA, con una participación del 14%, fue la segunda entidad con mayor peso. Al sumar las 399 operaciones de ICBC, los tres bancos reunieron el 82,7% de las hipotecas otorgadas, frente al 65% de 2025 y el 48,7% de 2024.
En contraste, varias entidades privadas redujeron significativamente su actividad. Entre enero y julio, Galicia otorgó unas 4.600 hipotecas menos que en el mismo período del año anterior; Santander redujo sus operaciones en 2.157; Ciudad, en 1.504; Hipotecario, en 1.236; y Macro, en 1.021. Nación, en cambio, sumó 1.627 operaciones, mientras que BBVA logró mantener e incluso incrementar levemente su nivel de actividad.
La distribución territorial presenta una concentración similar. Entre enero y julio de 2026, la Ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires reunieron 9.102 operaciones, equivalentes al 63,9% del total nacional. CABA registró 4.228 créditos y la provincia de Buenos Aires, 4.874.
Más atrás quedaron Santa Fe, con 1.280 operaciones; Córdoba, con 915; y Mendoza, con 791. El resto de las provincias presentó volúmenes considerablemente menores.
La participación conjunta de CABA y la provincia de Buenos Aires también mostró variaciones en los últimos años. En 2020 representó el 39,9% del total, mientras que en 2021 y 2022 llegó al 77,4% y 72,7%, respectivamente. Con la recuperación del mercado, volvió a ubicarse en niveles elevados: 66,4% en 2024, 62,5% en 2025 y 63,9% durante los primeros siete meses de 2026.
Los datos muestran que la recuperación del crédito hipotecario todavía no generó una desconcentración territorial significativa. Las operaciones continúan agrupándose principalmente en zonas con mayor nivel de empleo registrado, ingresos suficientes para afrontar una cuota y mercados inmobiliarios más activos y formalizados.
